Santa Cruz do Sul aprovou, em 2019, uma atualização da lei do Plano Diretor. No último ano, houve revisão desse texto, causando grande polêmica entre entidades, poder público e comunidade. Essa legislação contemplou a ideia de índice construtivo, exigindo, no entanto, regulamentação. Agora, cogita-se colocar em debate com a sociedade a possibilidade da criação de um “banco” do índice construtivo, para abastecer um fundo que pode financiar a manutenção e ampliação da área de preservação ambiental no município.

O secretário de Desenvolvimento Econômico e Turismo e de Meio Ambiente, Saneamento e Sustentabilidade, César Cechinato, acompanhando modelos de cidades que são exemplos no mundo – Roma, na Itália; Chicago, nos Estados Unidos; Curitiba e Porto Alegre, no Brasil – sugere discussão com audiência pública e a participação de entidades para viabilizar a ideia da venda de índices construtivos, por meio de balcão ou leilões.

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A indicação de Cechinato é que possam ser determinadas operações entre particulares dentro dos limites definidos e autorizados pela Prefeitura, envolvendo compra e venda de índices construtivos. Estes podem ser utilizados em zonas urbanas inteiras ou dentro delas, como algumas quadras. “Esses locais passam a ser mais favoráveis à construção, desde que não prejudiquem o meio ambiente, os aspectos paisagísticos do local e parques e prédios icônicos da cidade, e em lugares cujo maior adensamento populacional não interfira negativamente na qualidade de vida e na mobilidade urbana”, adianta.

O recurso obtido com a “comercialização” dos índices construtivos, entende Cechinato, pode ser aplicado como remuneração de propriedades particulares com acervos de Mata Atlântica, espécies nativas ou nas áreas de expansão do Cinturão Verde (ZOC 3). Outra possibilidade é o emprego no restauro de prédios com valor cultural e histórico.

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“Todas as ações são bem-vindas”

Ciente de que qualquer novidade relacionada ao Plano Diretor pode gerar polêmica e demanda muita contribuição popular e de entidades envolvidas, o secretário César Cechinato defende que a discussão seja ampliada dentro da Prefeitura, com secretarias como a de Planejamento e Governança, o Conselho Municipal do Meio Ambiente, a Sociedade de Engenheiros e Arquitetos de Santa Cruz (Seasc), a Sociedade de Empresas Imobiliárias de Santa Cruz (Seisc), o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) e outros representantes. “Queremos ampliar esse debate e sugerimos a destinação dos recursos para a manutenção e ampliação do Cinturão Verde, porque entendemos que é um grande patrimônio santa-cruzense”, comenta Cechinato.

Coordenador do Movimento pelo Cinturão Verde, o ambientalista, geólogo e ex-prefeito José Alberto Wenzel afirma que todas as ações voltadas para o desenvolvimento dessa estrutura ambiental são bem-vindas. Wenzel ressalta que muitas ideias têm sido apresentadas para os integrantes do movimento, como o IPTU Verde e o Pagamento por Produtos Ambientais. “Vamos fazer um grande debate sobre o tema e como o município e a região podem ser compensados”, adianta. Ele acredita que compensar por meio de gratificação pode ser uma boa ideia. No entanto, é preciso cativar todos os segmentos sociais para conseguir êxito no intento de preservação.

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O que as entidades dizem sobre a sugestão

Vice-presidente do Sinduscon para o Vale do Rio Pardo, Carlos Augusto Gerhard não é simpático à ideia da venda, a balcão ou leilão, dos índices construtivos. Ele é um dos defensores de que esses indicadores sejam modificados em Santa Cruz por meio de alteração na legislação. “Já temos índices muito baixos. Devem ser incentivados os empreendedores e investidores, voltando a ter os índices que havia num passado recente.”

Gerhard vê a possibilidade como viável para teste em cidades “ricas”, que já tenham índices elevados. “Senão é um tiro no pé, uma atitude retrógrada”, avalia. Cita o que chama de retrocesso em Porto Alegre, com eventuais restrições e venda de índices construtivos. “Porto Alegre afugentou investidores, perdeu população, ficou feia e desvalorizada”, exemplifica. Acrescenta que há bons exemplos em Erechim, Passo Fundo, Bento Gonçalves e Lajeado.

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Atual presidente da Seasc, Leo Azeredo conta que, dentro da entidade, são feitas reuniões constantes para tratar sobre assuntos como o Plano Diretor. “Com todo esse embasamento, é importante destacar que o nosso carece de uma ampla revisão. Isso demanda um estudo aprofundado, que deveria ser coordenado, ao meu ver, pelas entidades do setor, fortes e atuantes em nossa cidade.”

Acerca do “banco” de índice construtivo, ressalta que o tema não é novidade – foi implantado em Porto Alegre em 1994. Assim, vê como uma alternativa interessante para viabilização de empreendimentos pontuais, sobretudo no modelo de contrapartidas, onde praticamente se forma uma parceria público-privada e a construtora se torna responsável por fazer uma entrega importante para a comunidade. “Entretanto, é importante destacar que, em minha visão como engenheiro civil, nossa cidade tem alguns bairros que já comportam uma revisão e ampliação dos seus índices construtivos, justamente por possuir infraestrutura adequada e vias largas, garantindo boa mobilidade urbana”, frisa Azeredo.

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Ex-presidente da Seisc, Taiguara Vaz Otes defende que, antes de tudo, seja feita ampla discussão com entidades empresariais, poder público e Ministério Público para revisão do Plano Diretor e, principalmente, dos índices construtivos e do Código de Obras. Estes seriam empecilhos para a instalação de projetos inovadores, além de achatarem a margem de construtoras e incorporadoras. “Reduz o tamanho das moradias [apartamentos] e ainda aumenta o preço final do metro quadrado privativo entregue ao consumidor final”, justifica.

“Sobre a possibilidade de aquisição dos índices, tratando-se de uma ampla discussão e pela demora que teriam todas essas tratativas, em primeiro momento vejo como positivo. Penso que essa possibilidade demonstra que é perfeitamente plausível, em alguns bairros, termos um melhor aproveitamento das áreas e terrenos sem prejudicar as paisagens”, completa.

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Saiba mais

O Plano Diretor é um instrumento da política de desenvolvimento e de expansão urbana. Serve para dirigir o crescimento dos municípios em seus aspectos econômicos, físicos e sociais. Trata-se de um plano urbanístico, que divide a área total em zonas e as classifica conforme a aptidão e características. Existem, por exemplo, as zonas destinadas para habitação, outras para a geração de emprego e renda (como o Distrito Industrial) e também as de preservação ambiental. No caso de Santa Cruz, uma de destaque é a que zela pela manutenção e possibilita a ampliação do Cinturão Verde.

Já os índices construtivos, que aparecem nesta matéria, são indicadores que definem as regras de aproveitamento de um terreno, como o quanto pode ser construído; o limite e a área; a reserva verde, que deve ser respeitada e a relação da construção com a cidade e o vizinho, entre outros fatores. É esse dado que definirá a quantidade de andares que um prédio pode ter, por exemplo, limitando-o de acordo com o que está estabelecido no Plano Diretor.

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Esse indicador, quando muito restritivo, é visto por parte do setor da construção civil como um empecilho ao desenvolvimento urbano, impedindo ou dificultando a elevação de prédios e o que se chama de “crescimento verticalizado”. O índice construtivo de Santa Cruz do Sul, comparado com outros municípios de mesmo porte ou maiores, é considerado baixo.

O exemplo é a disputa que ocorre entre cidades gaúchas para confirmar quem terá o prédio mais alto. Lajeado e Passo Fundo estão com obras em andamento. O município do Norte do Estado constrói o Chardonnay 257, que terá 140 metros de altura e 40 pavimentos. Atualmente, Caxias do Sul detém o título com o Parque do Sol, que tem 125 metros. Em Porto Alegre, o maior edifício é o Santa Cruz, que já foi motivo de pauta na Gazeta do Sul. Ele tem 107 metros, com 32 pavimentos.

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Caso emblemático no Brasil é Balneário Camboriú, que limitou a incidência do sol em parte do dia nas suas praias em razão da altura dos prédios à beira-mar. Lá está a maior estrutura do Brasil, com 290 metros e 84 pavimentos. É o edifício One Tower. Com mais de 828 metros de altura e 163 andares, o Burj Khalifa, em Dubai, nos Emirados Árabes Unidos, é o prédio mais alto do mundo.

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