Uma situação pouco comum acomete o mercado de locações de imóveis neste início de ano. Isso porque o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o indicador mais utilizado para reajuste dos contratos de aluguel, está negativo no acumulado dos últimos 12 meses. Com isso, a não ser que haja negociação, não há correção do valor pago pelo inquilino. Porém, o mercado está aquecido e a disponibilidade de imóveis residenciais é baixa, tornando mais elevado o valor para novas locações. No caso dos comerciais, o cenário é inverso.

De acordo com o empresário Gabriel Borba, da Borba Imóveis, o IGP-M é um indicador geral que considera diversos preços no mercado, como combustíveis, alimentos e outros. Em função disso, está negativo em 3,18% no acumulado dos últimos 12 meses, mas não condiz com o mercado imobiliário atual. “Há um descompasso. O que vimos no último ano foi um sumiço dos imóveis disponíveis para aluguel e isso fez o preço subir assustadoramente”, avalia. Assim, quem já possui um imóvel locado não terá reajuste, mas os que estão à procura de um pagarão mais caro.

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Ainda sobre o IGP-M negativo, o empresário Flávio Bender, da Predilar, explica que o índice é a base para o reajuste anual dos aluguéis. Dessa forma, caso ele tenha um acumulado negativo como ocorre agora, não há redução do valor pago pelo inquilino. Da mesma forma que ocorreu em 2021, quando o IGP-M teve acumulado superior a 28% e os proprietários negociaram valores mais baixos, agora é possível tentar negociar novamente para que haja alguma correção.

Ele avalia que essa disparada na busca sobretudo por apartamentos de um dormitório tem relação com as mudanças no programa Minha Casa Minha Vida. “Antes, se você tinha R$ 3 mil de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e mais um pouco para dar de entrada, financiava o restante”, recorda. Hoje, o valor exigido como entrada é muito mais alto e isso inviabiliza a compra de um imóvel próprio para muitas pessoas, acarretando uma procura maior pelo aluguel. “Hoje, na minha imobiliária, só tenho um apartamento de um dormitório disponível.”

Bender, que é conselheiro do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci/RS), defende que seja criado um indicador próprio para o mercado imobiliário. Na compreensão dele, isso evitaria que o setor seja impactado por outros e ocorram desalinhamentos como o atual. Sobre o ramo residencial, a mesma percepção é compartilhada pela presidente da Sociedade das Empresas Imobiliárias de Santa Cruz do Sul (Seisc), Leonice Hentschke. Segundo ela, o mercado permaneceu aquecido mesmo durante a pandemia e segue com tendência de alta.

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Espaços estão sobrando na área comercial

Se os imóveis residenciais estão em alta e com grande demanda, os comerciais enfrentam o oposto. Basta circular brevemente pelo centro de Santa Cruz para perceber um grande número de espaços vazios e com placas anunciando a disponibilidade. Segundo Flávio Bender, entre 2010 e 2014, período em que o Brasil vivia uma situação econômica favorável, muitos estabelecimentos comerciais foram abertos e essa procura levou à construção de mais espaços. A partir de 2015, com a queda na economia, a balança da oferta e demanda se desequilibrou e hoje há um grande número de locações vagas.

Leonice Hentschke percebe que, desde a pandemia, o ramo comercial está em baixa e segue com essa tendência. “Está em um ritmo diferente do residencial. Existe muita negociação e muita troca de espaços por parte dos locatários com o objetivo de reduzir os custos.” Diante de tudo isso, o cenário é favorável para quem pretende abrir um novo negócio ou se mudar para um local maior, considerando a grande oferta e a possibilidade de negociação.

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