Seja na aquisição de um imóvel para fins de moradia ou para fins de investimento, é importante que o adquirente seja diligente, para garantir um negócio seguro e promissor. Embora a compra e venda de bem imóvel seja algo simples, algumas particularidades devem ser observadas, especialmente pelo adquirente, para que este receba a propriedade do bem, livre de quaisquer pendências que o impeçam de dispor e usufruir da sua nova aquisição.

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Antes mesmo da fase de estabelecimento e formalização das cláusulas contratuais (como data da entrega do imóvel, prazos, consequências em caso de descumprimento contratual, encargos moratórios em caso de não pagamento do preço ajustado, entre outras), recomenda-se que o adquirente analise alguns fatores essenciais para a perfectibilização do contrato ou escritura pública de compra e venda.

Pode-se delimitar os fatores da seguinte forma:

• Primeiro, é importante verificar se o imóvel que se pretende adquirir atende às necessidades do comprador e, se for utilizado para sua moradia, também as de sua família. Além disso, o futuro comprador deve vistoriar se a localização e as condições do imóvel são compatíveis com o objetivo pretendido para o negócio. Caso o bairro onde esteja localizado não seja um lugar conhecido ou anteriormente frequentado pelo comprador, recomenda-se que sejam feitas visitas em diversos horários, para averiguação.
• O segundo fator é a verificação da situação jurídica do imóvel. É imprescindível obter a certidão atualizada da matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como a certidão negativa de ônus e gravames. Enfim, é fundamental identificar, com clareza, quem é o proprietário registral do imóvel, porque somente ele detém a legitimidade de efetuar a venda do bem para você. Além disso, é importante a emissão da certidão negativa municipal do IPTU, se o imóvel for urbano, ou, se for rural, as certidões negativas de tributos federais – que inclui o ITR, da situação cadastral de áreas de preservação permanente junto ao Ibama e o Certificado de Cadastro para Imóvel Rural – CCIR. Se o imóvel estiver localizado em um condomínio edilício, é válido obter também a certidão acerca dos débitos de contribuição condominial.
• Inexistindo pendências relativas ao imóvel, o terceiro passo é a verificação da situação jurídica dos vendedores com quem você efetuará a negociação. Exija da parte vendedora e confira as certidões negativas de tributos federais e estaduais; certidões negativas de processos cíveis da justiça estadual do local de residência do(s) vendedor(es) e da comarca do imóvel; certidão negativa da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. A certidão negativa de débitos trabalhistas torna-se muito mais importante, caso a parte vendedora seja uma pessoa jurídica ou sócia de uma empresa. A pesquisa sobre a existência de protestos ou de pendências no SPC e Serasa deve ser realizada com antecipação, caso o comprador precise de recursos oriundos de financiamento bancário para aquisição do imóvel. A constatação de inscrição do nome da parte vendedora nos cadastros de inadimplentes pode inviabilizar a liberação do crédito à parte compradora. Esses documentos demonstrarão a existência ou não de dívidas ou pendências da parte vendedora, que possam interferir no negócio jurídico pretendido e evitarão riscos de vir a ser declarada, futuramente, a ineficácia do negócio. Todas essas diligências podem ser realizadas pelo próprio comprador, o corretor de imóveis ou, se preferir, por um advogado. Sem dúvidas, elas afastarão problemas futuros, garantindo a escolha certa do novo imóvel!

* Por Luiza Scapin/OAB/RS 115.263 – Advogada do Escritório Reis & Bastos Advocacia.

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